[摘要] 2018年上半年，投资、进出口、消费增速都在下滑，唯有房地产一枝独秀，保持两位数的增长。作为一名房地产从业者，作者将从经济、政策、市场等角度来对新乡楼市进行深度剖析，试图将新乡市场的冰山一角展示给你。
2018年上半年，投资、进出口、消费增速都在下滑，唯有房地产一枝独秀，保持两位数的增长。虽然一线城市成交量低迷，二三四线却普遍出现量价一起大涨，新乡这个小四线城市也不例外，限价、云选房、摇号......风口下的楼市花样百出。
作为一名房地产从业者，作者将从经济、政策、市场等角度来对新乡楼市进行深度剖析，试图将新乡市场的冰山一角展示给你：
1.土地
中指研究院发布2018年上半年土地市场报告显示：上半年300城市土地出让金总额为19513亿元，同比增加27% 。
河南统计局公开数据显示：1-5月份，房地产开发企业土地购置面积225.24万平方米，同比下降27.9%，土地成交价款95.80亿元。
新乡市场如何呢？据惠民网不完全统计：2018年上半年，新乡本市级土地成交价款21.02亿元。
（数据来源：新乡惠民网统计中心）
其中较为引人注目的是经开区新土园[2017]022号地块（共73.4亩，建业1.85亿摘得，土地折合252万/亩，楼面价折合1890元/㎡）、卫辉市的2018（03）号地块（共46.78亩，新乡市新和宝梁房地产1.25亿摘得，土地折合268万/亩，楼面价折合1342元/㎡）。
（数据来源：新乡惠民网统计中心）
新乡两宗高价地块一出，市民惊慌，开发商集体狂欢。
为何？
地王的作用无非就两个，一、解放以前的地王，二、推高地区的房价水平；回顾新乡房地产发展历程，每当出现新地王，周边楼盘都会默契的达成共识、统一上调房价，因此未来新乡房价迎来新一轮涨价潮只是时间问题了！
2.棚改
新乡房价这两年是涨上去了，市场也一直持续的火爆，但是新乡人手里哪来的这么多钱买房？你有没有想过。
这，还要从2015年棚改工程说起。
2015年以前中国三四线城市房地产库存高居难以消化，有的地方甚至足够卖10年。地方政府也十分焦虑，因为开发商库存无法消化，银行贷款无法偿还，也意味着土地难以再拍高价，财政税收出现赤字，捉襟见肘。但熟料国家一句“去库存”，棚改工程大幕拉起（棚改分为两种，一种是货币化安置，俗称赔钱不赔房，第二种是种是房产安置，俗称赔房补少量的装修钱）。货币化补偿的创新模式，使得一批又一批的拆迁户手握重金入市，制造了大量的刚需，不仅使得三四线城市库存直线消化，而且房价两年多以来蹭蹭上窜、地王频现。
（信息来源：新乡政府网公开信息）
新乡市2016年4月5日发布的《关于推进棚户区改造货币化安置的实施意见》中提出：
选择货币补偿且房屋价值上浮拆迁户，按被征收房屋价值上浮10%给予货币补偿奖励;
选择货币补偿且购买新建商品住房的拆迁户，在房屋价值上浮10%奖励的基础上，再按货币补偿款中用于购房款的10%的比例给予奖励。
对被征收人在规定的搬迁奖励期限内签订征收补偿协议、完成搬迁、交付被征收房屋的，按被征收房屋建筑面积给予每平方米不低于150元的奖励(不少于1万元)。
据公开报道，截止到2017年8月，新乡市中心城区共有棚户区(城中村)179个(其中，棚户区102个，城中村77个)，已启动80个(其中已完成20个，正常推进38个)改造项目；
在的《新乡市2018-2020年中心城区棚户区(城中村)改造攻坚方案的通知》中指出：2018-2020年计划对146个棚户区(城中村)实施改造,棚户区98个、城中村48个;征收117267户、2148万㎡,安置191709套、2280万㎡。
看清楚了吗？于开发商而言，只棚改了，货币化安置了，就不担心房子卖不出去。
3.房价
纵观及河南，你会发现：新乡楼市上涨，非孤立现象。
（图片来源：河南楼市微信公众号）
在调控背景下，楼市形成“冰与火”两极分化的格局：一二线城市出现全面降温，三四线城市则较为火热。房地产主要交易市场整体向三四线下沉，从土地市场就可以看出：有关省会郑州地王消息已经销声匿迹很长一段时间了，土地拍卖市场也冷清了不少，但是河南新乡、新郑、荥阳、禹州、许昌、南阳等地市被“地王”一词炒的沸沸 。
（图片来源：河南楼市微信公众号）
不要以为只要新乡楼市火爆，其他小伙伴地市同样疯狂：
#许昌#近两年许昌地王诞生记：253万/亩→ 461万/亩→ 588万/亩→ 633万/亩→ 673万/亩→ 735万/亩→ 750万/亩→ 815万/亩→……建业、中梁、碧桂园、保利、雅居乐、金科、华润……你方唱罢，我登台。
#周口#6月8日周口土拍市场再一次出现单价“地王”——周口置腾房地产开发有限公司以456万元/亩的价格，通过147次竞价，成功竞得东区光明路北侧、郸城路西侧的ZK2018-24地块，溢价率达到惊人的51%。
#焦作#在建业进驻焦作多年之后，2016年恒大地产以“地王”身份进驻焦作，随后碧桂园、中梁也以“王者荣耀”入驻焦作，终让582万元/亩的新地王独立怀州。
作为河南本土知名房地产开发企业的建业，在河南18地市全部布局就位，河南县级市也能随处见到建业开发的项目，在外来50强房企中，恒大、碧桂园处于领先优势，在争夺河南市场中，随处可见他们的身影出现！受郑州影响，距离郑州近的开封，许昌、焦作、新乡等成了外来50强房企进入河南的第二选择梯队！
从这些数据中，你有看出哪些端倪？
从宏观层面来看，目前政府希望控制一二线城市的资产价格快速上扬，对房企来说，一二线城市短期内没有太多作为的空间，但房地产的总池子不能缩小，不然对经济的影响面过大。所以必然是按住一二线的水位，让势能往三四线递推，一方面三四线通过棚改放量，一方面允许部分有人口有产业的城市资产价格适当上升。
这是这一轮三四线行情的根本逻辑。
反观新乡，近几年，50强房企布局新乡的速度加快，目前，已有建业、正商、恒大、碧桂园、绿地、秦禾、融创、绿城、蓝光等大型房企入驻新乡房地产市场。2018年上半年，全市新房销售面积275.61万平方米，销售金额142.07亿元。市区新房销售面积125.64万平方米，销售金额85.08亿元，销售均价6641元/平方米。
新乡作为三四线城市，城市教育、医疗、商业等配套与省会郑州相比还有一定差距，致使人口外流明显，缺乏长期人口支撑，所以房地产市场潜力有限，新乡楼市还能飞多久？还要看政策风口的走向。
4.预判
6月25日，一则关于国开行把棚改贷款审批权收回总行，一刀切暂停棚改的传言震惊市场。而过去执行的货币化拆迁安置方式，将改为实物安置为主。
6月28日，住建部等七部门联合发布通知称，2018年7月初至12月底开展治理房地产市场乱象专项行动。重点打击对象：投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告。
银监会在下半年将开始对各大银行开展为期半年的信贷审核抽查，各银行政策不断收紧，贷款用途开始专项限制，各种福利陆续取消.....
（数据来源：新乡惠民网统计中心）
（数据来源：新乡市住房公积金管理中心公开信息）
除了政策外，房地产行业另一个命脉——资金，也值得关注。
进入2018年以来，银行业和房产行业监管双向趋严，所有房企都感受到融资渠道的步步收紧，无论是融资难度还是融资成本，都让资金部门倍感压力。
资金紧张的背后，迫使房企开始加速回款。
没有钱怎么办？
3条路：是销售回款；其次是海外融资；差是高息借贷。
融资渠道越来越紧，地也越来越贵。没有钱，就拿不了地；地拿太贵了，也很难赚到钱。如何才能借到便宜的钱，拿到便宜的地？接下来，市场怎么办？市场走向将会如何？
未来，利率两极分化，借不到钱的企业更借不到，能借到钱依然能借到。按照目前的社融总量，到年底各类中小企业陆续破产。
在国家调控的大政策下，作为大郑州都市圈的新乡，楼市将会走向何方？
对于新乡市场，小编的判断是：
1、下半年新乡恒大御府、中南府、正商金域世家、云锦府、建业春天里等项目相继推出，市场上房源充足，供求关系得到改善，预计房价起伏不会太大。
新乡楼市近两年这拨需求集中释放、销售火爆的情况是不可能长期持续的，预计到今年年底或明年上半年。
在成品房及棚改等政策的不断推进下，未来两三年之内还是有一定的上浮空间，但当到达至高点后，就会停在那里——横盘，然后等待下一个周期。
（横盘又称盘整，股市名词，横盘是指股价在一段时间内波动幅度小，无明显的上涨或下降趋势，该阶段的行情震幅小，方向不易把握，是投资者迷惑的时候）
2、中小房企抗风险能力相对是比较低的，现在的房地产行业，在规模效应下，中小房企越来越危险；从7月开始，河南省重拳打击商品房销售违法违规行为（详情见惠民网今日公众号推文第二篇）。
在市场和政策的强压下，玩不转资金流的开发商结局无非：项目烂尾、企业被合并/收购、跑路.....接下来几年或将在新乡市场出现这些情况。考虑买房的话，尽量选择靠谱的大品牌更保险一些。
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